Perte des avantages fiscaux

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Le rachat de crédits immobiliers en cours peut occasionner la perte de conditions avantageuses ou d'avantages fiscaux préexistants.

C'est notamment le cas avec les crédits « conventionnés » comme le PTZ ; ou encore, si certaines conditions ne sont pas respectées, avec les dispositifs ouvrant droit à des réductions d'impôt en cas d'investissement dans l'immobilier locatif.

Rachat de crédit immobilier et avantages fiscaux : le cas des prêts conventionnés

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire regrouper son ou ses prêts par un nouvel établissement financier, le plus souvent une banque. Cette opération aboutit à la souscription d'un nouveau contrat. Dans la plupart des cas, l'objectif de cette restructuration de dettes est de réduire le montant des mensualités de remboursements en les étalant sur une période plus longue.

Théoriquement tous les prêts immobiliers peuvent faire l'objet d'un regroupement. Toutefois les crédits conventionnés accordés par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État font l'objet d'un traitement à part.

C'est notamment le cas du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt action logement ( 1 % employeur) ou encore du prêt à l'accession sociale (PAS).

Si le PTZ fait l'objet d'un rachat, il n'est pas transférable d'une banque à l'autre. Il perd alors son principal avantage fiscal (la gratuité) et devient d'un prêt à intérêt classique. Certains emprunteurs parviennent parfois à exclure le PTZ du rachat de crédit, mais cette possibilité est marginale.

Bon à savoir : le PTZ est un prêt immobilier destiné à financer l'achat d'un premier bien immobilier au titre de résidence principale, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'un bien neuf ou ancien.

Le prêt accession social (PAS) ne peut être racheté, sous risque de perdre ses avantages : frais de dossier plafonnés à 500 euros, hypothèque exonérée de taxe de publicité foncière, émoluments du notaire minorés, etc.

Bon à savoir : réservé aux familles modestes, le PAS a pour objectif de favoriser la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration. Il peut financer l'intégralité du coût de l'opération ;

Renommé prêt action logement, le « 1% » patronal est logé à la même enseigne : s'il fait l'objet d'un regroupement, il perd son bonus principal, à savoir son taux cassé (1 % hors assurance en 2018).  

Bon à savoir : accordé par un organisme collecteur, le prêt action logement est accordé pour la construction ou l'acquisition d'un logement sans travaux destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur. 

Rachat de crédit immobilier et pertes d'avantages fiscaux : les dispositifs de défiscalisation 

Plusieurs dispositifs de défiscalisation (Loi Pinel, etc.) permettent aux investisseurs achetant un bien immobilier et le louant sur le long terme de bénéficier de réduction d'impôts.

Si ces acquisitions sont financées à crédit et que le contribuable veut continuer à déduire les intérêts de son crédit immobilier initial (remboursé), deux conditions doivent être remplies : le contrat du rachat de crédit doit mentionner que le nouveau prêt est souscrit uniquement pour rembourser ou remplacer le financement initial. Ce nouveau prêt devra être stipulé comme tel dans dans la déclaration de revenus du contribuable, c'est-à-dire comme remplaçant du précédent ; les intérêts ouvrant droit à déduction fiscale ne peuvent excéder leur montant initial. Cette limitation est déterminée en comparant la somme des intérêts figurant sur l'échéancier initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt. Le Fisc peut éventuellement demander au contribuable de produire des justificatifs.

Bon à savoir : l'investisseur peut déduire de son revenu foncier les pénalités de remboursement anticipé du crédit et les frais de dossier du nouveau crédit en tant que charges.

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